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T2 QUARTIER MALBOSC - RESIDENCE COMEDIA D'O

Nous sommes une agence immobilière familiale sur Montpellier, toute « neuve » et déterminée à vous apporter un plus, quelque chose de nouveau que vous ne trouverez pas dans une autre structure. Une approche différente, une vraie relation … comme à la maison !

Pas simple d’établir la cote du marché montpelliérain. Avec de nombreuses constructions et presque autant de rénovations, il est en effet bien difficile d’appréhender le futur de certains quartiers en devenir. Autre caractéristique, la mixité sociale est une réalité dans la ville de Montpellier, où les populations se mélangent pratiquement partout, à l’exception des quartiers Nord comme la Mosson et la Paillade, plus populaires et souvent boudés. Ainsi, on trouve à Montpellier des logements de nature et de prix très différents au sein d’une même rue et à fortiori d’un même quartier. Le conseil de nombreux professionnels de l’immobilier à Montpellier ? Choisir son lieu d’habitat tout d’abord en fonction de ses contraintes de vie : lieu de travail, famille plus ou moins nombreuse, etc. Car le transport est devenu ici un enjeu majeur et la proximité du tram, un réel bonus. Mais attention, les déplacements prennent du temps, même avec les transports en commun.

L’Ecusson

Le temps semble n’avoir pas de prise sur le quartier de l’hypercentre historique de Montpellier, qui séduit toujours autant, voire davantage. Il faut dire qu’on y trouve de vastes et somptueux appartements ou de coquettes moyennes surfaces dans de beaux immeuble anciens situés à proximité des places ensoleillées et animées, comme Jean-Jaurès, la Canourgue et la célèbre place de la Comédie. Résultat, aucune baisse de prix. Il faut prévoir environ 4 000 euros/m2 pour obtenir les clés d’un appartement dans un bel immeuble bourgeois. Et trouver ici chaussure à son pied à moins de 3 000 euros/m2 s’avère presque mission impossible, avec peu d’espoir que cela change. A Montpellier, le cœur de ville devient de plus en plus piétonnier et paisible, faisant l’objet d’une rénovation régulière qui lui donne une seconde jeunesse. Des atouts qui aimantent une jeune clientèle assez fortunée, ou des seniors souhaitant revenir en ville sans être tributaires de la voiture. L’Ecusson charme également la clientèle extérieure, notamment étrangère, qui y investit davantage que dans les autres quartiers.

Beaux-arts, Boutonnet, Arceaux/Aiguelongue

Voilà des quartiers particulièrement prisés. Si les biens sont au prix, il partent en moins d’un mois. Les trois premiers secteurs sont à deux pas de l’Ecusson, le dernier un peu plus loin mais proposant une ambiance presque champêtre à deux pas du cœur de ville, hébergeant souvent des villas de bon standing. Mais, là encore, les prix sont assez hétéroclites, d’une rue ou d’une résidence à l’autre. Les appartements bourgeois restent très demandés, tout comme les plus récentes copropriétés, et il faut alors compter de 3 500 à 4 000 euros/m². Moins courues, les constructions des années 60 peuvent se négocier entre 2 500 et 3 000 euros/m². Autre critère majeur de l’évaluation d’un bien immobilier : être si possible à l’écart des grands axes, trop bruyants. La demande en maisons y est assez forte, mais pour une grande surface et quelques centaines de mètres carrés de terrain, il faut prévoir un budget minimum de 500 000 euros, voire presque le double pour les vastes hôtels particuliers des années 1900. La clientèle potentielle qui bénéficie souvent d’un apport se montre expérimentée. Nous avons un profil d’acheteurs qui visitent entre 15 et 20 offres, se faisant ainsi rapidement une idée claire du marché. Traduction : ces acheteurs sont disposés à payer le prix fort si la qualité est au rendez-vous.

Montpellier Nord, Hôpitaux-Facultés

Dans ces quartiers de prédilection des investisseurs locatifs ciblant la population étudiante, la demande de location en studios et en petites surfaces dépasse toujours l’offre. Le rendement locatif est assez élevé, de l’ordre de 450 euros par mois pour un studio et de 600 euros pour un 2-pièces. Si de nombreux professionnels évoquent un ralentissement de l’activité, le volume de transactions reste important. Cela dit, il y a beaucoup d’affaires qui se réalisent, même si cela va un peu moins vite qu’auparavant, tout simplement, parfois, pour des raisons bancaires. Et les biens les plus récents se monnaient souvent au-delà de 3 000 euros/m². Sauf si l’on investit dans un studio ou une petite surface nécessitant quelques travaux. Des occasions assez faciles à dénicher dans un parc dont une partie date un peu. A noter également que ces secteurs ont été impactés par les modifications de la loi sur les plus-values qui ont entraîné la mise en vente de nombreux logements.

Port-Marianne, Richter, Odysseum

C’est ici le « nouveau centre » de la ville de Montpellier puisque la mairie est désormais installée au bord du Lez. Le décor ? Des résidences récentes, souvent de qualité, un urbanisme quelque peu futuriste et la mer assez proche. Autant de raisons qui expliquent une cote voisine de 4 000 euros/m², un peu en deçà pour les immeubles les plus anciens, mais au-delà de 5 000 euros/m² au sein des immeubles de standing proches du Lez. Certains professionnels de l'immobilier sur Montpellier sont sceptiques sur l’avenir de ces quartiers (vieillissement des immeubles, manque de parkings, axes routiers étroits) qui restent pourtant recherchés. Outre leur bonne desserte, ils bénéficieront des innovations (équipements, programmes) de la ville et de l’agglomération dans le domaine des économies d’énergies ou de l’approche écologique. Autre avantage, le bon maillage en transports en commun va profiter de la proximité immédiate de la gare TGV. Avec de nombreux programmes immobiliers devant fleurissant dans cette zone sud, l’offre ne fera pas défaut mais les prix devraient demeurer assez élevés.

Montpellier Ouest, Croix-d’Argent, Estanove

Dans ces secteurs, traditionnellement les moins chers de la ville, on construit beaucoup depuis l’implantation du stade de rugby, et l’effet béton se fait ressentir sur le rond-point de Croix-d’Argent. Si le programme Ovalie s’est vendu plus difficilement que dans les autres ZAC de la ville (l’usine de méthanisation de Garosud inquiète un peu par ses rejets au sud), l’Ouest ne manque pas d’atouts. Une ligne de tram complète sa desserte et, malgré des types de biens très disparates, il y en a pour tous les goûts : des maisons aux petites surfaces neuves ou anciennes en passant par des grands appartements bourgeois comme à Estanove. De quoi pouvoir négocier à moins de 3 000 euros/m² pour l’ancien, mais en évitant les collectifs des années 60 et 70 qui peinent à se revendre. Au sud d’Ovalie, le quartier des Grisettes fait la part belle aux espaces verts et aux petits immeubles. On y trouve dans le neuf de moyennes surfaces avec terrasse et cave, cédées aux alentours de 3 000 euros/ m². La double proximité du centre ville et de l’autoroute représente un atout majeur.

Lattes, Pérols

Les amateurs en quête de villas de plus de 100 m² sur des parcelles dépassant parfois 600 m² de terrain peuvent prospecter ces quartiers résidentiels. L’endroit est bien situé, entre la mer et Montpellier, proche de l’autoroute, de l’aéroport, des zones commerciales. Un côté pratique qui compense un certain manque de charme, à l’exception du petit centre de Pérols. Aussi, mieux vaut-il prévoir 600 000 euros et plus pour prétendre habiter cette zone. Dans ce parc hétérogène, des villas de facture moyenne côtoient des maisons plus confortables. Il est notamment recommandé de porter une attention particulière aux systèmes de chauffage ou de climatisation, qui peuvent entraîner des frais importants. L’arrivée du tram de ce côté de l’agglomération aide à maintenir des prix élevés. Mais, en raison d’un stock important, les professionnels de l'immobilier sur Montpellier conseillent de négocier les prix des villas les plus anciennes. A noter également la forte demande vers Mauguio, un peu plus éloigné mais qui ne manque pas d’attrait. Le prix moyen des maisons anciennes y est en hausse, s’établissant autour de 300 000 euros.

Grabels, Saint-Clément, Montferrier

C’est ici l’arc nord et traditionnellement bourgeois de Montpellier avec Castelnau. Le périmètre compte de vastes villas avec de grandes parcelles de terrain. Certaines ont toutefois mal vieilli ou sont onéreuses à entretenir. Ce qui n’empêche pas des prix de présentation très élevés. Malgré cela, des communes comme Grabels continuent d’attirer les candidats, ce qui dope leurs prix, une clientèle fortunée appréciant Montferrier ou Saint-Clément pour leur ambiance paisible à deux pas de la garrigue, dans un environnement très préservé. Seul bémol, cette dernière reste mal desservie et la voiture s’impose ici, tout comme dans la commune voisine de Saint-Gély qui propose davantage de lotissements milieu de gamme. Si les valeurs des très grosses villas ont baissé, difficile néanmoins de trouver son bonheur à moins de 3 500 euros/ m², voire beaucoup plus pour une des belles propriétés avec grande piscine et vaste parcelle.

Montpellier est-elle toujours attractive pour les investisseurs ?

Oui et cela va durer. Tout d’abord en raison de l’héliotropisme. Amorcée depuis des années, la demande de soleil dans le sud de la France devrait se poursuivre. Or la Côte d’Azur reste trop chère pour beaucoup de prétendants. Marseille est un peu moins attirante en termes d’image, et des villes moyennes comme Perpignan ou Béziers ne sont pas assez équipées. Reste donc Montpellier. Le solde migratoire y est positif chaque année et les investisseurs ont la garantie d’y trouver un bon rendement locatif. D’autant que la ville accueille plusieurs milliers d’étudiants.

Quels conseils donner à un acquéreur qui souhaite s’y installer ?

Il n’y a pas vraiment de logique de bons ou mauvais quartiers comme dans d’autres métropoles. Il existe ici un fort brassage de populations et d’ambiances qui changent parfois d’une rue à l’autre. L’important est d’abord de s’assurer de la qualité de ce que l’on veut acheter : calme, bonne isolation phonique, qualité des matériaux. Il vaut mieux par exemple éviter certaines petites résidences des années 70 qui ne répondent pas forcément à ces critères. Ensuite, nous sommes dans le Midi et mieux vaut posséder un jardin ou une terrasse, car on vit beaucoup dehors. Certains néo-Montpelliérains qui optent pour des appartements, même vastes, mais sans extérieurs, regrettent souvent leur choix par la suite. Enfin, il faut trouver un endroit qui corresponde à son style de vie. L’Ecusson, par exemple, vaut le coup si l’on s’accommode du bruit. L’été, c’est une vaste salle à manger avec toutes les terrasses. A l’inverse, certains quartiers périphériques manquent un peu d’âme mais offrent une réelle tranquillité.

Il n’est pas forcément simple de trouver des maisons ?

Il y a beaucoup d’habitations individuelles à Montpellier. Même à deux pas du centre-ville, par exemple dans des quartiers comme la Chamberte ou les Aubes, mais aussi à Aiguelongue ou au nord. La difficulté tient surtout à la nécessité de disposer d’un budget de 500 000 à 600 000 euros. Là, on est sûr d’y arriver. Un peu moins pour les petites maisons de ville ou villas. Avec un peu de curiosité, on peut trouver chaussure à son pied dans une ville en mouvement, même si le solde migratoire est positif. Autre caractéristique étrange, on divorce ici plus qu’ailleurs, ce qui est souvent synonyme de revente.